近期，在北京大學、清華大學等EMBA班的授課中，經常有總裁班的學員問：房地產受到打壓后，中國還會出現像房地產那樣“暴利”的行業(yè)嗎?
回答是：任何行業(yè)都有“暴利”的機會，但任何行業(yè)都不可能永遠“暴利”!
所謂的“暴利”是相對而言的，它是每一個行業(yè)從市場培育期走向成熟期的必然階段，當年的家用電器、BB機、手機、電腦等行業(yè)同樣如此。房地產之所以備受關注，是因為它與百姓生活的關聯(lián)度和對民生影響的重要程度所導致的。
1980年以前，中國并沒有房地產行業(yè)。當年人們對“房地產”的認知，如同現在人們對未來中國可能出現的“農業(yè)地產”的認知度一樣陌生�！稗r業(yè)地產”這個名詞是我杜撰的，它的定義并不準確。
所謂“農業(yè)地產”，是指中國很有可能會在未來的5-10年內，出現以租賃農村土地，或建立有機農業(yè)生產基地為主要業(yè)務的新興產業(yè)。這個產業(yè)將在“土地流轉”、“城鎮(zhèn)化建設”和“農民進城”等一系列的宏觀政策和鼓勵措施下快速形成。
第一，大量流轉出來的農村土地，將在地方政府的干預和規(guī)劃下，有償租賃給相關財團、機構，并通過收取大規(guī)模流轉出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財政收入。第二，租賃土地的財團、機構，在租賃的土地上經營高附加值的經濟作物、從事農產品供應鏈控制或現代農業(yè)規(guī)模化生產，從而獲取利潤。第三，從事土地租賃中介業(yè)務的“土地買辦”獲得相應的勞務費用。第四，廣大農民將通過出讓土地使用權而獲得數額相當的一次性現金補償，此后再通過出賣剩余勞動力成為“職業(yè)農民”。
以上推論并非空穴來風，本人認為促使“農業(yè)地產”業(yè)形成的理由如下：
一、人民幣對美元匯率的升值，無論利害關系誰是誰非，它最終導致的結果必然是拉動中國經濟增長“三駕馬車”之一的外貿出口損失慘重。胡錦濤總書記提出的“轉變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說明以加工外貿為主的宏觀發(fā)展方向的危機和風險性。拉動中國經濟增長的另兩駕馬車中，唯一堅挺的是“內需”市場。而拉動內需的“重要支柱”產業(yè)是“房地產”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動GDP增長的。
二、房地產業(yè)的風聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價過高”的問題。平均占地方政府財政收入79%(中央電視臺語)的“土地財政”現象不可能長久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴張的“地皮極限”而無法長久供應政府的財政需求。相反，農村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財政保障來源。
三、2008年底中央提出的“土地流轉”，以及關于農村城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，其根本目的就在于將農村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農村土地的辦法只有一個：租賃。
四、大量如“聯(lián)想”這樣的國內知名公司已悄悄地把資金向農村轉移，它們的目的當然不可能是簡單地去“種水稻”。
筆者認為：“商機”已經顯現：未來的中國“首富”必將在“農業(yè)地產”行業(yè)的名單中產生，請拭目以待。
